Более 200 нарушений земельного законодательства выявлено в Нижегородской области
16.03.2016
425 проверок по соблюдению земельного законодательства было проведено в 2015 году Управлением Росреестра. Почти в половине случаев выявлены нарушения, составлено 222 протокола. Как сообщает ИА «В городе N», об этом рассказала руководитель управления Росреестра по Нижегородской области Наталья Корионова на пресс-конференции 15 марта.
«В основном мы выявляли факты использования земельных участков не по назначению, например, когда на территории, предназначенной для личного подсобного хозяйства, размещают коммерческие объекты — шиномонтаж, склад, пункт приема металла… Было проверено 107 юридических и более 300 физических лиц. Также под нашим контролем оформление прав на земельные участки», — сообщила Корионова.
По ее словам, в 2015 году существенно возросла сумма штрафов за нарушение земельного законодательства. Так, для граждан в 2014 году она составляла 1 тысячу рублей, сейчас — 5 тысяч рублей. Причем если участок находится в долевой собственности нескольких лиц и был выявлен факт нарушения, то штраф должен заплатить каждый из них.
«Сейчас также создан орган, который работает параллельно с нашими инспекторами — муниципальный земельный контроль. В 2015 году непосредственно его специалистами была проведена 121 проверка в Нижнем Новгороде. Очень активно муниципальный земельный контроль также работает на территориях Бора, Кстова, Богородска. В других районах области ситуация хуже. Мы приняли решение обратиться с предложением в Правительство региона и направили письмо губернатору с просьбой навести порядок с земельными участками», — добавила Наталья Корионова.
ссылка на источник: http://www.gipernn.ru/novosti/nedvizhimost/bolee-200-narusheniy-zemelnogo-zakonodatelstva-vyyavleno-v-nizhegorodskoy-oblasti
Оформление гаражей в собственность через суд имеет определенные законом стадии, без последовательного прохождения которых гараж не оформить. Специалисты Центра оформления очень часто в некоторых ГСК наблюдают следующую картину: председатели ГСК годами занимаются оформлением гаражей в своих кооперативах (естественно с соответствующим принятием и тратой впустую денежных средств членов ГСК) а воз, как говорится, и ныне там. Все это происходит по одной простой причине — неверно определяется направление движения оформления гаражей и оформление гаражей начинается не с того этапа. Ну, например, в недавнем прошлом, многие председатели ГСК пытались оформить сразу весь гаражный комплекс причем в собственность ГСК, на что получали отказы судов, с правомерной формулировкой, что ГСК не вправе приобретать право собственности, которые по праву принадлежат членам ГСК, которые только и могут подавать исковые заявления о признании права собственности на свои гаражи. Кроме того, многие председатели ГСК годами занимаются оформлением земли под ГСК, совершенно не зная и не понимая одной простой вещи — землю под объектами недвижимого имущества (коими являются гаражи) вправе оформить только собственник этого объекта недвижимости при предъявлении правоустанавливающего документа на недвижимость. Иными словами, право на оформление земли у членов ГСК (а не самого ГСК) возникнет только после оформления членами ГСК в собственность своих гаражей.
Разберем этапы, которые проходит любое оформление в собственность гаражей.
Первый этап — техническая инвентаризация всего гаражного комплекса и получение на каждый гараж документа технического описания. Без данной стадии невозможно обратиться в суд, поскольку отсутствует документ индивидуализирующий гараж, и указывающий на все его отличительные признаки (адрес, №, этажность, площадь и др.).
Второй этап — сбор необходимых недостающих документов для подачи исковых заявлений в суд. В каждом ГСК набор таких документов свой, но едиными для всех являются следующие документы: учредительные документы ГСК, и документы, подтверждающие регистрацию ГСК как юридического лица, документ о землеотводе, разрешительные документация (разрешение на проектирование гаражей, разрешение на строительство гаражей), необходимые заключения, подтверждающие соответствие гаражей санитарным, противопожарным, строительным, градостроительным нормам и правилам, письменный отказ Администрации в применении административного порядка узаконения гаражей.
Третий этап — судебное рассмотрение исковых заявлений о признании права собственности на гаражи. Важно отметить, что в суд обращается каждый член ГСК с исковым заявлением о признании права собственности и на каждый гараж каждый член ГСК получает решение о признании права собственности на гараж.
Четвертый этап — получение на гараж кадастрового паспорта. В связи с изменениями законодательства в 2013 году, кадастровый паспорт может быть получен только в Федеральной кадастровой палате. Для получения кадастрового паспорта необходимо предоставить технический план на гараж (изготавливается кадастровыми инженерами).
Пятый этап — регистрация права собственности на гараж в Управлении Росреестра и получение на каждый гараж свидетельства о государственной регистрации права собственности. Для получения данного свидетельства каждый член ГСК предоставляет в Управление Росреестра 2 экземпляра вступившего в законную силу решения суда о признании права собственности на гараж и кадастровый паспорт. Требовать от вас предоставления иных документов (например справки о выплате паевого взноса, или справки с ГСК об отсутствии задолженности) специалисты Росреестра не вправе.
Оформление гаража в собственность необходимо, чтобы стать законным собственником своего объекта недвижимости. Как уже отмечалось не раз не оформленный в собственность гараж вне закона. Отсутствие правоустанавливающего документа на гараж означает и отсутствие у него права собственности на гараж. А если нет права собственности на гараж значит и нет законных оснований для владения, пользования и распоряжения гаражом по своему усмотрению. Уточню: отсутствует именно законные основания для владения, пользования и распоряжения гаражом. Фактически человек может владеть и пользоваться гаражом десятилетиями: что часто и происходит в большинстве ГСК, однако такое владение не делает его законным собственником. Владелец гаража, в отличии от собственника, не вправе гаражом распоряжаться (дарить, продавать, передавать по наследству). Конечно же, фактически вы можете его кому-нибудь передать под видом купли-продажи или дарения, но юридически такая сделка является ничтожной и новый хозяин гаража также не будет являться его законным собственником. И это не единственные неблагоприятные последствия владения не оформленным гаражом.
Гараж у его владельца может быть изъят, так сказать, без «суда и следствия». Пока владелец гаража не стал его законным собственником, владелец гаража имеет лишь право на свой паевой взнос. Таким образом, в случае возникновения спорных ситуаций (например, наличие задолженности у члена ГСК) не исключена ситуация когда члену ГСК не оформившему гараж, может быть возвращен его паевой взнос, с изъятием гаража в пользу ГСК и последующей реализацией гаража по рыночным ценам.
Важно отметить, что в связи с отменой административного порядка включения-исключения членов ГСК из ГСК (для переоформления гаражей теперь не требуется получать соответствующие распоряжения в гаражном отделе Администрации г. Оренбурга), в настоящее время единственным документом, подтверждающим фактическую принадлежность того или иного гаража члену ГСК является справка о выплате паевого взноса. Таким образом, не исключена ситуация, при которой у не оформленного гаража может появиться еще один собственник – выписать справку на такой гараж о выплате другим собственником паевого взноса дело пятиминутное.
На основании статьи 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. В случае, если гаражи будут оформлены в собственность, они могут быть изъяты, как впрочем, и земельный участок под гаражами, во-первых, только на основании решения суда, во-вторых, с предоставлением предварительного и равноценного возмещения. Владельцам же не оформленных гаражей никаких выплат и компенсаций выплачено не будет – нет собственности нечего и компенсировать.
Без оформления всех гаражей в ГСК невозможно оформить земельный участок, составляющий территорию ГСК (договор аренды земли заключаемый, как правило, с ГСК носит временный характер, поскольку содержит разрешенное использование земельного участка — завершение строительства гаражей).
И в заключении необходимо также отметить, что по данным риэлтерских компаний г. Оренбурга, цена оформленного гаража на 10 – 20 % дороже, чем цена точно такого же гаража без документов о праве собственности на гараж. Многие же покупатели, узнав, что гараж не оформлен, отказываются его покупать, предпочитая вкладывать деньги в уже оформленный в собственность гараж.
Оформление гаражей в собственность — это прохождения стадий, предусмотренных законом с целью получения на гараж правоустанавливающих документов. Поскольку в 95% случаях в ГСК отсутствуют надлежаще оформленные документы, подтверждающие законность строительства гаражей (акт ввода в эксплуатацию, землеотводные документы) для легализации гаражей члены ГСК вынуждены обращаться в суд и получать на свой гаражный бокс решение о признании права собственности на гараж. Любой владелец гаража (а пока у члена ГСК нет правоустанавливающего документа на гараж он является не более чем его владельцем) вынужден обращаться в суд за легализацией своего гаража только лишь потому, что в ином порядке легализовать гараж не представляется возможным.
Таким образом, судебное решение о признании права собственности на гараж является правоустанавливающим документом для члена ГСК, обратившегося в суд и на основании судебного решения каждый член ГСК может получить свидетельство о регистрации права собственности на гараж.
Разберем 2 ситуации: гараж оформлен в собственность и гараж в собственность не оформлен.
1. Наличие свидетельства о праве собственности на гараж означает наличие у продавца права собственности и как следствие право распоряжения гаражом, в том числе право на заключение договора купли-продажи гаража. Для покупки такого гаража необходимо составить договор купли продажи гаража и обратиться с таким договором покупателю и продавцу в Управление Росреестра (Продавец также предоставляет правоустанавливающие документы на гараж и свидетельство о государственной регистрации права собственности на гараж) для регистрации перехода права собственности на гараж от продавца к покупателю. Получение покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на гараж означает приобретение им права собственности на гараж на законных основаниях.
Важно отметить, что продать гараж возможно и без первоначального получения членом ГСК свидетельства о государственной регистрации права собственности на гараж, для такой продажи достаточно решения суда о признании права собственности на гараж и кадастровый паспорт на гараж. В данном случае также составляется договор купли-продажи гаража, также в Управление Росреестра обращаются покупатель и продавец, но в таком случае одновременно происходит регистрация права собственности на гараж за продавцом и регистрация перехода права собственности на гараж к покупателю.
2. В случае отсутствия у продавца гаража правоустанавливающих документов на гараж, продать вам гараж он не сможет, поскольку сам не является собственником гаража. Любая сделка по продаже имущества, не принадлежащего продавцу на праве собственности является ничтожной. В данной ситуации член ГСК – владелец гаража вправе вам продать только свой имущественный пай. Данная сделка оформляется письменным договором между членом ГСК продающим пай на гараж и лицом, желающим купить такой пай. Кроме того, после заключения такого договора, лицо купившее пай должно подать заявление о вступлении в состав членов ГСК. И только после принятия лица, купившего пай в члены ГСК (а данный вопрос рассматривается исключительно на общем собрании членов ГСК, которое, как правило, проводится 1 раз в год) лицо признается членом ГСК приобретшим пай на гараж в ГСК. Необходимо сразу отметить, что покупка пая не означает покупку гаража – покупка пая предоставляет право такому лицу впоследствии оформить (через суд, либо в административном порядке) гараж на себя.
Согласно действующему ЗК РФ, собственник здания, сооружения, постройки (к которым относится и гараж) имеет приоритетное право на приватизацию участка земли под ним. При этом п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ в действующей редакции от 28.12.2013 гласит, что земля может быть выкуплена из государственной собственности по стоимости не выше кадастровой. Таким образом, собственник гаража может автоматически получить право собственности на участок под ним.
Особое внимание следует обратить на определение «здание, сооружение, постройка» и его соответствие заявленной недвижимости (гаражу). Согласно ей предполагается, что гараж — это отдельно стоящее сооружение со своим фундаментом и въездом. Если же гараж находится в боксе, имеет общий фундамент или стены с другими строениями, он является частью имущества ГСК и земля под ним не подлежит отдельной приватизации или разделу.
В результате у собственника такого гаража есть только право на приобретение соразмерной доли (пая) в общей собственности земельного участка под имущественным комплексом, который образуют гаражи. Как приватизировать землю под гаражом в том и другом случае, рассмотрим подробнее.
ЗАЧЕМ ПРИВАТИЗИРОВАТЬ ЗЕМЛЮ ПОД ГАРАЖНЫМ КООПЕРАТИВОМ?
В свое время гаражные кооперативы получали земельные участки под застройку в бессрочное пользование у государства (у местных органов самоуправления), и лишь немногие ГСК могут похвастаться выкупленным земельным владением. В основном, земля до сих пор формально является муниципальной собственностью, находящейся в аренде — а это значит, что по истечении срока аренды владельцы гаражей не застрахованы от вероятности того, что их «попросят» освободить занимаемый земельный участок (скажем, для строительства дороги или возведения новостройки).
Обладателю приватизированного гаража в таком случае будет предложена компенсация, но — только за само строение. Устроит ли это собственника? Таким образом, риски в случае аренды земли достаточно велики для того, чтобы большинство владельцев гаражей в ГСК начали задумываться о том, как приватизировать землю под гаражным кооперативом.
В этом случае абстрагироваться от совместных действий, касающихся в равной степени всех дольщиков и участников ГСК, не получится. Вам придется дожидаться, пока все дольщики получат свидетельства (сертификаты) о праве собственности на занимаемые ими гаражи — только после этого можно начинать процедуру оформления земли в собственность под гараж.
Можно призвать к содействию руководство ГСК, чтобы оно оповестило о необходимости оформления прав собственности всех членов кооператива и поспособствовало сбору документов, необходимых для совершения этой непростой процедуры. Только после этого подается коллективная заявка в местные органы самоуправления для реализации права на владение земельным участком согласно гл. V ст. 29 ЗК РФ в действующей редакции от 28.12.2013.
Заявление заверяется подписями всех членов кооператива, к нему прилагаются копии паспортов, сертификатов и свидетельства регистрации кооператива с подтверждением выделения под пользование оформляемого участка. Нелишним будет ознакомиться и с перечнем документов, необходимых для получения права собственности на земельный участок, установленный приказом Минэкономразвития РФ № 475 от 13.09.2011.
Затем в течение 30 дней принимается решение о выделении участка для последующего выкупа дольщиками. В случае если он был передан в бессрочное пользование кооперативу до 30.10.2001, приватизация будет бесплатна. Если же это произошло позже, участку будет назначена цена для выкупа в соответствии с оценкой кадастровой собственности.
После заключения договора купли-продажи необходимо зарегистрировать его в Росреестре. Благодаря приоритетному праву владельцев приватизированного имущества на данном земельном участке отказ можно оспорить в судебном порядке.
Самовольная постройка: чем грозит и как узаконить?
Чем грозит незаконное строительство и как легализовать самострой? Об этом на пресс-конференции рассказал заместитель начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Нижегородской области Андрей Пияшов.
Какие изменения в законах о недвижимости ожидают нас в 2016 году?
Признание домов и участков бесхозными
В декабре 2015 года вступили в силу поправки в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части установления порядка принятия на учет бесхозных объектов недвижимости.
Под «бесхозными» законодатель понимает объекты недвижимости и земельные участки, не имеющие в кадастре сведений о владельцах. С 2008 года в России проводится массовая инвентаризация недвижимости, в том числе путем передачи сведений из органов техинвентаризации в кадастр без участия заявителя. Такие объекты зачастую «повисают», поскольку объект недвижимости есть, на кадастре стоит, а сведения о правах «пустые». В течение следующих двух лет процесс инвентаризации полностью завершится, и будет составлен перечень объектов, не имеющих установленного владельца. В случае если владелец не объявляется в течение 5 лет с момента постановки недвижимости на учет, органы кадастрового учета обязаны направлять сведения об объекте в органы местного самоуправления. С 1 января 2018 года органы местного самоуправления будут инициировать процедуру признания объекта недвижимости и земельного участка бесхозным в судебном порядке. Естественно, будут собираться сведения о потенциальных владельцах, но поскольку отсутствуют заинтересованные лица, претендующие на собственность, многие граждане или их наследники могут столкнуться с тем, что их собственность перестанет быть таковой.
В основном это коснется таких «молчаливых» слоев населения, как пенсионеры, малограмотные люди и люди, живущие в отдаленных районах. До сих пор многие граждане не оформляют объекты недвижимости, полученные по наследству, или не переоформляют право, возникшее до 1997 года (особенно много таких среди садоводов и дачников).
Также в какой-то степени это может затронуть граждан, которые не желают платить налоги на недвижимость, не ставя объект на учет под предлогом его незавершенного строительства. Относительно данной категории негативная ситуация (внесение сведений о таком объекте в реестр бесхозных) может возникнуть в случае, если объект проходил техинвентаризацию до 2008 года, либо если будет введена в действие новая процедура выявления неоформленных объектов.
Не забывайте, что Администрация Автозаводского р-на и города обязывает вас вывозить с моей территории ТБО (это сегодня стоит...денег), снег..., покрасить забор (и не говорите, что вы его уже красили, АТИ этого не любит), покрасить ворота гаражей (на которые любуются все служащие Администрации и только того и ждут, чтобы ворота поржавели, чтобы наложить штрафы-фы. Охрана ваших боксов стоит 12т.р. в месяц, а свет вы нажигаете на 12 тыс в месяц (приблизительно). Ах, да, у вас есть бухгалтер, ну, так он убежит, если вы с такой скоростью будете вносить членские взносы. Родители, создатели меня, вас 314 человек, опровергните русскую пословицу: У семи нянек - дитя без глазу, пожалейте меня.
Чем грозит незаконное строительство и как легализовать самострой? Об этом на пресс-конференции рассказал заместитель начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Нижегородской области Андрей Пияшов.
Признание домов и участков бесхозными